L’investissement dans la location avec gestionnaire de villa à Marrakech

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Nombreux sont les particuliers qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier, plus précisément à des fins locatives. Un tel engagement impose de se questionner sur la rentabilité à moyen et long terme. Il est normal pour un investisseur qui acquiert un bien afin de le faire louer, de se demander si la location villa Marrakech par exemple sera porteuse pour lui. De nombreuses techniques ont été mises en place afin de déterminer si un bien locatif est rentable ou pas. On distingue le rendement brut, le rendement net, mais aussi le rendement net-net, des éléments qui permettent de déterminer la rentabilité locative.

Techniques de calcul de la rentabilité locative

Pour calculer la rentabilité d’une location de villa à Marrakech il faut se servir d'une agence spécialisée comme VillaPremium ou des éléments que nous avons déjà cités plus haut. Nous verrons ici comment déterminer ces éléments et savoir si le bien loué rapportera des bénéfices ou pas. Commençons par le rendement brut que l’on obtient en divisant le revenu locatif annuel du bien locatif par son coût d’acquisition. Précisons que ce coût d’acquisition regroupe de nombreux frais comme le notaire, le crédit, les frais reversés à l’agence immobilière, etc. La logique voudrait que le rendement brut soit assez faible la première année. Prenons un exemple pour y voir plus clair : si le loyer mensuel s’élève à 10 000 dirhams, en une année il se chiffrera à 120 000 dirhams pour un prix d’acquisition du bien de 2 000 000 dirhams. En appliquant la formule, le taux de rentabilité brut par an sera de 6%. Les promoteurs mettent souvent ce taux de rentabilité en avant afin d’inciter les potentiels acheteurs à passe à l’action. Ce chiffre n’est pas exact parce qu’il prend en compte uniquement les loyers, mais pas les risques liés à la location comme l’absence de locataire, les loyers impayés, etc. Il n’est donc pas fidèle à la réalité.

Le rendement net se rapproche plus de la réalité, il s’obtient en divisant le revenu locatif annuel soustrait des différentes charges (taxes, frais de gestion, etc.), par le coût d’achat du bien. Il est valable pour la location de villa à Marrakech, mais aussi pour les autres types de location. Le rendement net est plus proche de la réalité parce qu’il considère tous les frais auxquels le propriétaire peut faire face dans le cadre de l’entretien et de la gestion du bien locatif. Parmi ces frais on retrouve les mensualités de crédit, la taxe foncière, les vacances que l’on évalue à un mois tous les trois ans, les charges du syndic, les frais d’agence immobilière, les frais alloués à la recherche d’un nouveau locataire, les travaux de réfection, etc. L’ensemble de ces frais vaut approximativement le tiers du loyer. Le rendement net-net est la dernière méthode utilisée pour calculer la rentabilité d’un bien locatif. C’est une méthode de calcul assez délicate puisqu’elle considère la situation du propriétaire en intégrant son imposition. Le rendement net-net prend en compte ce qu’il reste au propriétaire après déduction des impôts, la rentabilité du bien dépendra donc de la fiscalité du propriétaire. Le taux reste valable si la situation du propriétaire n’évolue pas. Grâce à ces différentes techniques, le futur acheteur peut avoir une idée de ce que l’investissement locatif lui rapportera avec le temps qui passe. Tous les experts et professionnels sont d’avis que pour qu’un bien locatif soit rentable, il faut qu’il soit bien situé géographiquement. L’idéal c’est que le bien soit situé dans une zone de résidence où la demande en biens locatifs est assez stable. Évitez de faire un investissement dans une zone où le prix du mètre carré est fort ce qui fera baisser la rentabilité du bien. Tout comme les zones qui sont de moins en moins sollicitées, car les loyers seront faibles et la zone peut faire fuir les locataires. Pour qu’un investissement locatif soit considéré comme rentable, son rendement doit être égal ou supérieur à 5%.

Faut-il opter pour la gestion locative ?

Lorsqu’on est investisseur dans la location de villa à Marrakech ou dans toute autre forme de location, il est possible de confier la gestion de son bien à des professionnels. On parle de gestion locative. La gestion locative est une prestation que les agences immobilières peuvent offrir, mais aussi les notaires ou les syndics. Désormais les promoteurs immobiliers mettent à disposition cette prestation, surtout pour les programmes touristiques et résidentiels. C’est une prestation qui convient aux investisseurs ne disposant pas de beaucoup de temps ou ne souhaitant pas tout simplement, pour une raison ou une autre, prendre personnellement en charge le bien immobilier. La gestion locative comprend un ensemble d’activités qui permettent d’optimiser le rendement du bien immobilier et parfois de l’ensemble du patrimoine. Pour que la gestion locative soit effective, il faut que le propriétaire signe un mandat par lequel il donne autorité à une autre personne, physique ou morale (cela peut être un agent immobilier un syndic ou un administrateur), afin que cette dernière accomplisse différents actes en son nom sur le bien immobilier. Cela peut être des actes juridiques comme la location ou la gestion.

Le contrat de gestion locative doit comprendre différentes mentions. On doit y retrouver l’identité des parties, l’objet du contrat, la situation géographique et la description du bien, le montant des honoraires du professionnel, la technique adoptée pour suivre les comptes, la durée du contrat et les actes que le mandataire peut accomplir tout seul. Dans le cadre des locations de villa à Marrakech, et des autres types de location, le gestionnaire s’occupe de trouver des locataires, de faire des visites, de rédiger et de signer le contrat de bail et de faire aussi l’état des lieux à l’entrée comme à la sortie du locataire. Le gestionnaire est aussi responsable de l’entretien du bien immobilier par lui-même ou par des prestataires, la souscription aux assurances, les travaux divers, la gestion de la copropriété, la comptabilité, etc. Les honoraires de la gestion locative sont définis à partir du montant du loyer et ils se situent entre 5% et 10% du loyer annuel sans y soustraire les différentes charges y afférent. La gestion locative gagne de plus en plus de terrain au Maroc, car ses résultats sont positifs et prometteurs.


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